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产业地产黄金时代走向终结成行业热点

2018-10-13 08:24:58

房地产开发的“黄金时代”走向终结,产业地产正成为各家房企转型的重要方向。近日,财新国际在上海举办中国产业地产发展趋势论坛,多名行业人士在会上表示,产业是产业地产一词的重心,只有先树立一个产业政策,开发商坚持将产业与人的就业和生活相结合,做好产业配套和城市配套,才有可能成功打造一个产业地产项目。

在论坛上,上海现代服务业联合会会长、上海原副市长周禹鹏表示,产业地产是指以产业园区为形态,实现土地的整体开发和运营。他指出,当前国内的产业地产开发存在一哄而上、过度开发、产业雷同、恶性竞争等问题。

近年来,在楼市调控的背景下,各大房地产企业都在转型做产业地产。万科重点做物流地产,在2017年与厚朴投资等机构联合,以116亿美元收购了新加坡物流公司普洛斯(详见财新周刊2017年第29期《角逐普洛斯》)。华夏幸福的“产业新城”模式闻名全国,其以住宅销售反哺产业园建设的方式也引来争议(详见财新周刊2017年第11期封面报道《造城者:神话与阴影》)。此外,全国各地兴起的特色小镇建设热潮,让更多房企进入这一领域,其中出现的用特色小镇来做地产项目的问题,已引起了政府部门的注意。

周禹鹏回顾自己作为浦东新区区委书记时的经验表示,产业地产的开发,必须与国家发展战略、与城市的定位和发展方向相吻合,如此才能迅速推进,获得成效。在这一前提下,他认为,产业地产需要形成人才高地、资金高地、政策高地和成本洼地,才有可能成功。

“人才是决定产业园区成功与否核心、关键的因素之一。所以产业园区不是简单的盖厂房、建工厂,一定要以人为本,要把产业与就业、产业与生活相结合,包括我们文化、教育、卫生等各种民生工程,要成为一个宜产、宜居的区域。”他表示。

交银国际董事总经理兼首席策略师洪灝认为,许多人谈产业地产时,经常将重心放在地产上面,但真正好的产业地产必须以产业为核心,思考如何在一块地上构建一个好的产业链,而不是复制之前做普通房地产开发时的策略。

他以香港作为负面例子表示,香港在1997年亚洲金融风暴后,希望打造科技产业,从而拨出一个地块进行数码港建设,结果却重蹈房地产开发的思路,做成了电影院和酒店。“现阶段做产业地产,更重要的是对一块地有一个完善的业政策,那么在这块地上才能真正有好的产业地产。”

金地商置集团行政总裁徐家俊则以金地集团的例子来说明,其如何向产业地产方向转型。总部位于深圳的金地集团( 600383.SH )创建于1988年,1993年开始经营房地产业务,是国内早上市的房地产企业之一。2012年,金地集团收购了香港上市公司星狮地产,并将其改名为金地商置。金地商置旗下的产业园区项目包括深圳威新软件科技园、上海8号桥项目等。

徐家俊表示,金地做产业地产是看好中国一二线城市有产业升级的需求,尤其在当下需要发展高端制造业,避免城市的产业空心化。在这个过程中,除了争取增量地块,金地也会在存量市场上做文章。一些土地二三十年前就被划拨或出让,现在处于产业结构调整当中,或一些企业因为环保要求需要搬迁,金地商置会与地主方合作,将这一地块进行升级改造,通过招商吸引新兴产业。

“中国这个泱泱大国是需要制造业的,而制造业的发展离不开物理的空间和载体,所以产业地产在中国未来肯定会有一个大的发展。”徐家俊表示。

不过,国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁也在论坛上提醒道,要防止有人以发展产业地产的名义低价圈地。他以深陷困境的乐视为例表示,乐视不是一家房地产开发商,却能以产业用地的名义,在全国拿到几万亩地。然而,许多科技企业的经营是有风险的,乐视现在就无法兑现当初拿地时的承诺。

“我奉劝大家还是管理好自己的杠杆,以这个名义去融资、贷款、拿地,这么多钱不能形成现金流。”张文魁表示,“产业培育你再有本事,也不是三五年可以培育出来的。如果做不到这点,没有后续产业跟上来,你的现金流就会出现问题,乐视的例子大家是知道的。”

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