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楼市正在步入去库存通道0

2019-02-27 20:28:07

楼市正在步入去库存通道

不管作为市场供应方的开发商,还是作为市场需求方的购房者,都应提前预判市场走势,然后采取或购地、或购房等交易行动,方是合理之策。 国家统计局近日公布的上半年全国房地产开发和销售数据显示,楼市的各项数据呈现出“冰火两重天”的两种态势。月份,商品房销售面积同比增长3.9%,销售额也增长了10.0%。与之相对应的则是,6月份房地产开发投资增速的16个月连跌,和楼市库存的再次增长。仅观数据,就已形成两派。一派认为成交与价格皆复苏,市场趋于乐观;而另一派认为房地产开发投资增幅创近十年新低,全国市场仍然低迷。 2011年下半年,随着货币紧缩,以及房地产调控进一步升级,全国楼市出现普遍降温,而三四线城市需求减弱之后,供应过大的情况越来越突出。于是,2012年至2013年一二线城市复苏回暖之际,三四线却基本无表现,受压于高库存,房价持续低迷。 不过,目前来看,市情似乎正在出现转机。2011年以来,全国商品住宅待售面积不断增长,主要反映了三四线城市和部分二线城市住宅市场供大于求。然而,值得关注的是,今年5月末,待售面积罕见的减少了121万平方米,6月末继续减少191万平方米,而这两个月办公楼和商业营业用房的待售面积继续增长。由于一线和部分二线城市待售面积基本正常,全国住宅待售面积下滑,应是三四线城市的库存有所下滑。 不妨用另一组数据加以佐证。易居房地产研究院的35城住宅库存报告显示,今年以来,11个样本三线城市的住宅库存持续下滑,其走势居然与一二线城市相一致。这很可能意味着,三四线城市正在步入去库存通道,库存压力慢慢减小,供求关系逐步改善。三四线城市与一二线城市的市场差距,可能不再进一步扩大,而是转而缩小。 那么,当前全国房地产市场上行,还是下行?先看几组全国数据。其一,今年上半年,全国商品房成交面积同比增长3.9%,这是自2014年初开始连跌一年多之后,首次转为上涨。其二,今年上半年,全国商品房成交均价同比增长5.9%,创2014年以来的新高。其三,今年5月,全国70个大中城市房价指数平均环比增幅由负转正。其四,今年上半年,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。其五,今年上半年,全国房地产开发企业房屋新开工面积下降15.8%。其六,今年上半年,全国房地产开发投资同比增长4.6%,增幅创近十几年新低。 观察六组数据可知,前三组已经步入上行通道,而后三组仍在下行通道。那么,六组指标之间是什么关系?宏观经济指数有三类:、同步、滞后。房地产指数亦如此。商品房成交量,是的指标,其次是房价。而购地量、新开工量和开发投资量,属于同步指标或滞后指标。 也即,在一轮房地产上行周期中,房屋成交量与价率先上涨,其后土地市场和投资建设指标,也会步入上行通道。而当前的形势是,房屋市场刚刚步入上行通道,后面三组指标还没来得及反弹。此时,判断全国房地产市场依然下行,或者低迷,肯定属于误判。因为,后三类指标,必将在下半年或者企稳,或者反弹。 不管作为市场供应方的开发商,还是作为市场需求方的购房者,都应提前预判市场走势,然后采取或购地、或购房等交易行动,方是合理之策。

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